Евгений Кабанов: Крым не созрел для реновации застроенных жилых территорий

Чего достигла компания за год, прошедший с прошлого форума?

На прошлом экономическом форуме мы подписали инвестсоглашение с губернатором Севастополя Дмитрием Овсянниковым и ровно через год начали его реализовывать – строить жилой комплекс «Доброгород» в Севастополе. Пожалуй, это наш самый знаковый проект и главное достижение, ставшее результатом слаженной работы нашей команды. Год от подписанного документа о намерениях до реализации проекта – это довольно быстро для градостроительной деятельности.

Меньше чем через месяц запускается Крымский мост – большое событие в жизни крымчан. Что изменится у строителей?

Думаю, что таких геополитических событий, как «подключение» полуострова или какой-то отрезанной части страны, в истории не было. Тяжело предположить, как изменятся предпочтения жителей Крыма. Но я не думаю, что произойдет какой-то сумасшедший бум или резкий обвал цен на продукты и строительные материалы. Все будет сбалансировано. Если будет рост, то он будет постепенным, с динамикой развития в 5-10% по каждой отрасли. Условно 21 мая в этом плане ничего не изменится.

По сути, мы давно перестали быть островом, переправа четко работает. Это ж не 2014 год, когда был транспортный коллапс. У всех выстроены логистические процессы, поэтому не думаю, что мост что-то глобально упростит с точки зрения экономики. В плане простоты перемещений – да, но экономия времени составит порядка 30 минут.

Гораздо серьезней на строительную отрасль повлияют изменения в законодательство с 1 июля для защиты покупателей жилья. Что изменится в Крыму? Выживут ли местные застройщики?

Если говорить прямо, то нас ждут далеко не самые приятные моменты. Крым абсолютно не готов к ужесточению норм по 214 и 218 федеральным законам. Понятно, есть проблема обманутых дольщиков в стране, но у нас в республике и Севастополе ее нет, за исключением частных единичных случаев, которые имеют явный мошеннический характер и напрямую связаны с безрассудностью людей, покупающих, например, квартиры на сельскохозяйственной земле. Человек же должен отдавать себе отчёт, где покупать, проверять документы застройщика.

Тем не менее нам очень сильно закручивают гайки. Кто останется – сложно сказать. Но то, что сократится в разы количество проектов, которые застройщики могли бы запустить одновременно, это факт. Скажем, если у нашей компании сейчас в реализации находится 12-14 проектов, то на следующий год я ставлю задачу одновременного строительства не более 5-6. Соответственно, это скажется на показателе вводимых квадратных метров за год. Требования, которые вводит минстрой, чересчур губительны для отрасли с точки зрения бюрократизации процессов и наличия полностью собственных средств для строительства тех или иных объектов. Таких застройщиков не существует.

Крупные застройщики из топ-10 России давно входят в финансово-строительные холдинги с банками в структуре, которые имеют доступ к международному рынку финансирования или вышли на IPO, на фондовую биржу. У нас этого нет.

Сейчас стараемся запустить большое количество проектов, чтобы иметь запас по времени и приноровиться к новым условиям, найти законные маневры, которые позволят упростить жизнь в новом законодательном поле.

Пытались ли Крым и Севастополь выторговать себе льготный период?

Я пытался как депутат Госсовета Крыма, но пока федеральный минстрой не видит разницы между застройщиком, который работает на рынке России 25 лет и тем, кто работает здесь 4 года. Возможно, с их точки зрения все так и выглядит, но у нас не сформирована градостроительная документация, нет земельного рынка. Могли бы нам лет пять ещё дать поработать хотя бы в тех правилах, которые есть на сегодня, чтобы мы поднабрали мускулов и чувствовали себя увереннее. Потому что завтра все может быть монополизировано одной-двумя структурами, ведь такие условия выполнять крайне сложно.

Уже здесь в кулуарах звучала информация, что якобы в Крым придет группа компаний ПИК...

Если говорить конкретно о них, то эта группа компаний представлена в пяти-шести регионах, причем 80-85% объемов – это Москва и Московская область, 10% – Санкт-Петербург, а остальное приходится на другие регионы. Не та цена вопроса. В украинский период в Крым тоже приходила столичная компания «Киевгорстрой», у нее было аж целых два проекта, хотя по меркам страны это был аналог ПИК. Столичным застройщикам, которые вкусили цену более 150 тысяч рублей за квадратный метр, как в Москве и Санкт-Петербурге, строить здесь по 50-55 тысяч нет смысла – общепроизводственные затраты будут равняться нашим продажным ценам. За это я абсолютно не переживаю. Если зайдут, хорошо. Будет здоровая конкуренция.

То есть даже на Южном берегу Крыма нет интересных проектов?

Это точечные проекты. Специфика ЮБК в том, что там нельзя сделать комплексный проект освоения территории – отсутствует земельный банк из-за очень сложного рельефа местности. Нет ровного массива на 20-40 гектаров, как привыкла работать та же ПИК в Московской области, где скупает пашни и превращает их в жилые кварталы. ЮБК – только точечные проекты, кто бы что ни говорил.

В Севастополе такая же ситуация?

В Севастополе вообще с землёй непросто. Наш проект «Доброгород» – это один из первых на полуострове проектов реновации промышленных территорий, что стало российским трендом. Мы тоже пошли по такому пути: покупаем заброшенные базы, разрабатываем градостроительную документацию, приводим все в соответствие, меняем целевое назначение земли, после чего начинаем стройку. Я считаю, что это абсолютно нормальный, здравый подход. Сейчас такие же площадки подыскиваем по Симферополю, есть пара наработок, находимся в стадии переговоров.

На ЯМЭФ обсуждалась идея реновации территорий жилой застройки. Она жизнеспособна в Крыму?

Для реновации застроенных территорий нужен специальный закон, которого нет ни в Крыму, ни в Севастополе. Наверное, по субъективным причинам – никто этим вопросом системно не занимался. В отличие от Москвы. Но не надо забывать, что за этот ликвидный квадратный метр жильцы, которых надо расселять, нарисовали себе состояние. Мы уже проходили это в Севастополе, пытались расселять одну территорию... Пожалуй, говорить об этом в Крыму и Севастополе действительно рано, потому что не будет цены для расселения, когда за убитую вторичку, которая не соответствует никаким нормам, хотят 80-100 тысяч рублей, а продажи на этом же месте стартуют с 60. Ни один застройщик на такое не пойдет. Мы ещё не созрели с точки зрения рынка, хотя готовиться надо, расселять по закону, признавая дома аварийными.

Ещё одна обсуждаемая идея – изменения в 44-ФЗ, которые позволят выбирать не самые дешёвые, а уникальные проекты. Поможет это строителям работать с госзаказами?

А как же экономия бюджетных средств? Я вообще считаю правильным путь, по которому идёт минстрой – типовые проекты, проекты повторного применения. У нас должны быть разработаны, скажем, десять видов школ, десять садиков, для пяти различных климатических зон.

Это же Советский Союз...

Это бюджетные деньги! Как может быть так, что садик в Севастополе стоит в два раза дешевле, чем в Саратове? Все ж одинаковое. И типология проектов снимет подобные вопросы. Не надо выдумывать ничего. При локализации проекта меняется только фундамент, а все остальное должно быть типовым для разных климатических и сейсмических зон. Например, у нас с Владивостоком или с Чечней схожая ситуация по сейсмике, поэтому проекты могут стыковаться. А в Самаре и Ленинградской области нет сейсмики, соответственно проекты упрощаются. И в среднем стоимость проекта существенно снижается. Перепривязать проект на новом месте с другим фундаментом стоит 25% от его нового проектирования. Вот и экономия.