Реновация по-крымски: первый опыт превращения завода в деловой центр

Сантехпрошлое

Проект реновации осуществлен на бывших промышленных мощностях симферопольского механического завода «Сантехпром». Он был основан в 1935 году, на момент размещения производства это место являлось окраиной города. Со временем границы города расширялись, и сейчас завод находится в центральной части города. Что касается видов деятельности завода, то в советские годы он производил различные скобяные изделия - фурнитуру для окон и дверей, замки и тому подобное. Но уже в 2000 году на его территории по улице Киевской отсутствовала производственная деятельность: цеха пустовали, лишь некоторые помещения в административном здании сдавались в аренду.

Руководил предприятием с юридическим лицом ПАО «Сантехпром» Владимир Крутько. ООО «Сантехпром – Нова» с 2011 года размещалось на арендуемых у ПАО «Сантехпром» производственных площадях, а также арендовало у общества необходимое производственное оборудование и автотранспорт. По сути, всё имущество осталось за первым юрлицом, а эксплуатация мощностей была закреплена за вторым.

Отсутствие заказов привело к тому, что количество сотрудников завода к 2014 году сократилось с 500 до 200. И даже их труд предприятие было не в состоянии оплачивать. После четырёх месяцев отсутствия зарплаты рабочие вышли на пикет. Их требование поддержала прокуратура, несмотря на протест киевских собственников, которые в итоге сдались и выставили недвижимое имущество на продажу.

Учитывая то, что завод расположен в непосредственной близости от жилой и общественной застройки, жильцы близстоящих домов неоднократно направляли жалобы в адрес главы Республики Крым с просьбой перенести, по их мнению, вредное, угрожающее здоровью производство, которое более 40 лет загрязняет жилой массив химическими реагентами, пылью и прочими отходами производства жилой массив. Эксперты также признали состояние мощностей критическим и опасным для здоровья. А по данным МЧС, завод входит в число восьми наиболее опасных для работников предприятий Симферополя. Больше всего претензий было к линии гальванического производства: дело в том, что линия находилась в аварийном состоянии и совершенно не отвечала нормам и стандартам, здесь использовались электролиты, в состав которых входили соединения металлов, оказывавших вредное воздействие на экосистему. Слив же сточных вод осуществлялся в реку Салгир.

В итоге ООО «Сантехпром-Нова» освободило арендуемые производственные площади и перевело мощности на промплощадку по ул. Глинки, 67-а, где является собственником зданий и сооружений, как, кстати, того требовали власти Крыма.

Судя по данным открытых источников бизнес-информации, сейчас компания находится в стадии банкротства. Уже введён внешний управляющий по заявлению самого Владимира Крутько. В прошлом году она сработала с убытком в 4,4 млн рублей. Индекс финансового риска - высокий, то есть, по оценке экспертов, организация при отсутствии собственного капитала скоро может утратить платежеспособность.

Фабричное настоящее

Акционерное общество «Сантехпром» является правообладателем земельного участка и недвижимости на нем. Со сменой акционеров, владевших контрольным пакетом акций, акционерное общество сменило вид деятельности с производственной на строительную. Заключены договора подряда с надежным подрядчиком ООО «ГИП «Монолит» на реконструкцию административно-бытового здания и на строительство новых многоквартирных домов.

Договора аренды на землю трех участков по ул. Битакской с переходом в Россию были поставлены на кадастровый учет и перезаключены, позже было принято решение объединить три участка в один – общей площадью 23,7 тыс кв. м. Уже в Российской Федерации было получено разрешение на строительство многоквартирных жилых домов.

Работы по перевоплощению основного здания на Киевской в бизнес-центр «Фабрика» площадью 10,5 тыс кв. м начались примерно два года назад, закончить их планируется осенью, рассказал Крыминформу менеджер проекта Владимир Ганус.

«Мы планируем к октябрю-ноябрю уже всё закончить, чтобы собственники, которые купили или зарезервировали 30% помещений, могли заходить и выполнять работы по чистовой отделке. Арендаторам останется только покрасить стены и сделать пол. У собственников помещений будет гипсокартонная обшивка стен», - уточнил он.

На данный момент внешне осталось застеклить витражными окнами первый этаж и оформить входную группу, внутри рабочие приступили к чистовой отделке. Авторы проекта говорят, что пытались сохранить индустриальные мотивы - стиль конструктивизма со строгими лаконичными формами. Как будет выглядеть бизнес-центр внутри, уже понятно: подвесные алюминиевые потолки, декоративная штукатурка в виде невыровненных стен и итальянская плитка под бетон. Это популярный в Москве лофт.

«Примеры реализации такого стиля в Крыму есть, но не в таком масштабе. У нас всё продумано до мелочей, - поделился руководитель проекта. - Над дверным проёмом будет идти восьмой швеллер (металлический профиль) вдоль всего коридора. Светильники подобраны такие, как раньше в цехах были - круглые, тёмно-зеленого цвета. Санузлы будут очень интересно отделаны - и плиточное решение, и фурнитура подобраны в фабричном стиле. На входе поставим ржавые бочки с зеленью и цветами и так далее».

Крымская действительность

Преображение разрушающегося здания бывшего завода называли первым в российской истории Симферополя. Со стороны кажется, что привести в порядок существующее здание проще, чем построить новое. Но подрядчик опроверг эту гипотезу. Как оказалось, во-первых, здание частично пришло в негодность в силу возраста и требовало реконструкции. Была проведена экспертиза всего здания, по результатам которой его необходимо было реконструировать, уделив большое внимание кровле, укреплению каркаса здания.

После реконструкции здание значительно облегчили: сняли «декоративные» навесные плиты из бетона, заменили тяжёлые кирпичные внутренние стены на лёгкий газоблок, сняли слои отделки, которые достигали 30 см.

В итоге, уверен менеджер проекта, построить здание с нуля было бы гораздо проще. И может быть - даже дешевле - В данном конкретном случае, думаю, что реконструкция обошлась дороже, чем строительство нового. Сумма, которую мы бы потратили на строительство каркаса, уже превышена в несколько раз».

Бункер сдерживания

Одной из причин, по которой застройщик не мог просто снести здание и построить новое, - это бункер под ним. Так как информации о подобных сооружениях в открытом доступе немного, это, вероятно, и вызвало волну слухов о возможном будущем укрытии под «Сантехпромом».

Например, в соцсетях появилась информация об обрушении части бункера из-за строительных работ. Корреспонденты Крыминформа смогли убедиться, что это не соответствует действительности. Сейчас в бункере темно, потому что электричество отключено на время строительных работ. Внутри сыро: из-за грунтовых вод и отсутствия в течение какого-то времени крыши (первый этаж не застеклён и представляет собой открытое пространство со столбами).

Изначально это укрытие рассчитано на тысячу человек, которые смогли бы тут жить несколько месяцев в случае ядерного удара. Но выглядит оно так, будто что-то подобное уже произошло. Хоть все стены, пол и потолки целы, немногочисленная деревянная мебель сломана, туалеты разбиты. Естественно, нет и намёка на паёк.

По словам Гануса, в таком виде бомбоубежище осталось после завода. Вероятно, оно использовалось под склад, потому что легко найти фирменные каски, предметы производства «Сантехпрома» и различную аппаратуру, явно бесполезную при ядерном ударе.

«Пока вопрос находится в подвешенном состоянии. На сегодняшний день защитное сооружение в единый реестр убежищ Симферополя не вошло. Сейчас стоит вопрос о переводе защитного сооружения в статус противорадиационного укрытия. Списанное имущество, которое осталось, по просьбе администрации города будет вскоре передано в школы, музеи и вузы. Поэтому мы ждем и просто пытаемся сохранить оставшееся. Потому что случаются даже попытки взлома. Тут, например, остались сильнодействующие медпрепараты, которые сейчас запрещены или продаются по рецепту врача. Конечно, срок годности давно закончился, - объяснил менеджер проекта.

Таврическая панорама

Рядом с «Фабрикой» строится жилищный квартал комфорт-класса «Таврический». Он будет состоять из шести блоков.

Стиль, в котором будут выдержаны дома, подрядчик называет таврическим. Это светлые классические цвета и греческие элементы декора. Стены подъездов украшены декоративной штукатуркой персикового цвета, на каждом этаже - панно и напольная плитка с классическим орнаментом.

В каждом блоке - 63 квартиры.

На придомовой территории и первом этаже будет обустроена парковка. Кроме этого, сейчас решается вопрос строительства подземного паркинга между домами с въездом с Битакской улицы. «Сейчас нами обсуждается вопрос подземного паркинга, подсчитываем себестоимость», - отметил руководитель проекта.

Текущие сложности

Одна из проблем, которую пришлось решать перед строительством, - это ликвидация опасных производственных элементов.

«Всё оборудование вывезли. Когда начали работы, мы, в первую очередь, провели мероприятия по очистке, по гашению. После этого приезжала специальная лаборатория, брала пробы и дала заключения о том, что помещения с системой очистных сооружений можно рушить», - пояснил Ганус.

Согласно заключению экспертизы, содержание в поверхностном слое почвы тяжёлых металлов и мышьяка не превышает предельно допустимую концентрацию, за исключением цинка, содержание которого в отдельных пробах незначительно превышает установленный норматив; в соответствии со значением суммарного показателя загрязнения почва и грунт относятся к категории загрязнения «допустимая». Однако после благоустройства небольшое превышение по цинку может быть ликвидировано. Около полутора метров существующего покрытия будет снято, его сменит новое, а весь комплекс застройщик максимально озеленит.

«Существующий уровень земли везде разный. Наша задача - привести это к единому уровню, чтобы было максимально комфортно для жителей. Нужно поднимать уровень на 3-4 метра», - уточнил собеседник агентства.

После этого появятся детские площадки, теннисный корт, зелёные зоны, лавочки и клумбы. Список небольшой, но может занять несколько месяцев, потому что все профильные компании-подрядчики заняты на больших федеральных стройках.

Приходится застройщику искать точки соприкосновения и с соседями - жителями частных домов, которых, конечно, не может радовать стройка.

Застройщик заверил, что все деревья на строительной площадке сохранены. Это один из плюсов реконструкции перед новым строительством. Существующие зелёные насаждения будут обыграны и вписаны в ландшафт комплекса. Кроме того, появятся новые зелёные зоны.