Коммерческая недвижимость: торговые площади и ретейл в 2026

Рынок торговой недвижимости в России переживает период структурной перестройки. Уход западных брендов, рост маркетплейсов, изменение потребительских привычек — всё это меняет спрос на торговые площади. Разбираем, что происходит в 2026 году.

Текущее состояние рынка торговой недвижимости

Торговые центры в крупных городах восстановились после шока 2022 года: заполняемость в топовых ТЦ достигает 90–95%. Вакантные площади, оставшиеся от ушедших брендов, успешно заняты российскими ретейлерами, маркетплейсами (пункты выдачи заказов), фуд-холлами и развлекательными операторами.

В стрит-ретейле картина неоднородная: центральные торговые улицы востребованы, спальные районы и региональные города — сложнее.

Форматы торговой недвижимости

Торговые центры (ТЦ и ТРЦ). Классический якорный формат. Ключевой показатель — посещаемость (трафик). Топовые ТЦ Москвы (Мега, Afimall, Vegas) держат высокий трафик. Ставки аренды в них для якорных арендаторов: 5 000–15 000 руб/кв. м в месяц, для галерей — 3 000–8 000 руб/кв. м.

Стрит-ретейл. Помещения на первых этажах зданий. Преимущества: отдельный вход, независимость от управляющей компании ТЦ, гибкость. Востребованы банки, аптеки, продуктовые магазины, сервисные точки. Ставки в Москве на топовых улицах (Тверская, Арбат, Кутузовский) — 15 000–40 000 руб/кв. м в месяц.

Районные торговые центры (РТЦ). Небольшие ТЦ площадью 5 000–15 000 кв. м, ориентированные на жителей конкретного района. Стабильный трафик за счёт якорных продуктовых операторов. Ставки — 1 500–4 000 руб/кв. м.

Отдельно стоящие магазины (box retail). Объекты для крупных специализированных ретейлеров: DIY, электроника, мебель. Ставки ниже ТЦ, но якорная роль одного арендатора снижает риски вакансии.

Кто арендует торговые площади в 2026 году

Среди арендаторов торговых площадей доминируют: продуктовые сети (сохраняют и наращивают присутствие), маркетплейсы — пункты выдачи Ozon, Wildberries (один из самых активных арендаторов), фастфуд и фуд-холлы (стабильный трафик), банки и МФО, аптечные сети, спортивный ретейл.

Освобождённые ниши (одежда, обувь, электроника) заполняются российскими и азиатскими брендами, хотя и медленнее, чем ожидалось.

Аренда или покупка торгового помещения

Аренда. Нет необходимости иммобилизовать крупный капитал, гибкость при смене локации, возможность договориться об арендных каникулах при въезде. Минус — арендодатель может не продлить договор или поднять ставку.

Покупка. Актив на балансе компании, нет рисков расторжения аренды, доход от сдачи в субаренду. Минус — высокий порог входа (от 10 млн рублей для небольшого помещения в регионе, от 50 млн — для Москвы).

Для малого бизнеса с ограниченным капиталом аренда — стандартный выбор. Инвесторы, как правило, покупают объекты стрит-ретейла с уже работающим арендатором (готовый арендный бизнес, ГАБ).

Как выбрать торговое помещение

При выборе помещения под торговлю оцените: пешеходный трафик (посчитайте самостоятельно в разное время суток), видимость витрины, возможность организации отдельного входа, наличие парковки, технические условия (электрическая мощность — критически важна для общепита и производства).

Инвестиции в торговую недвижимость

Готовый арендный бизнес (помещение с действующим арендатором) — один из самых популярных форматов инвестиций в коммерческую недвижимость. Типичная доходность — 8–12% годовых, срок окупаемости 8–12 лет.

Риски: потеря арендатора при истечении договора, снижение трафика при изменении инфраструктуры района, рост расходов на обслуживание.

Актуальные предложения по покупке и аренде торговых помещений, офисов и складов — на realty.yandex.ru.