16+

Самые читаемые

24 апреля 2019 13:00

«Монолит»: Переход на эскроу-счета ускорит темпы строительства жилья

АА Распечатать

С 1 июля рынок строительства многоквартирного жилья переходит на обязательный механизм эскроу-счетов – специальных банковских счетов, где средства граждан будут храниться до момента ввода объекта. Банковское сопровождение проектного финансирования позволит контролировать все расчеты и не допустить сомнительных транзакций. По замыслу законодателей, новые правила обезопасят дольщиков, хотя по факту на старте серьезно осложнят жизнь застройщикам. К тому же, новую схему финансирования строительства придется применять не только к новым стройкам, но и к некоторым ведущимся – построенным менее чем на 30% или с уровнем продаж квартир менее 10%. Послабление же состоит разве что в том, что при получении разрешения на строительство до 1 июля 2018 года застройщик может привлекать средства граждан и пользоваться ими в режиме упрощенного банковского сопровождения, а опоздавшие включаются в механизм на полную.

В Крыму ситуация осложняется тем, что всего два банка из присутствующих в регионе – РНКБ и «Россия» – допущены к проектному финансированию. Еще один – правительственный банк «Дом.РФ» – готов выйти на рынок и даже начал принимать заявки строительных компаний. Однако для столь масштабной отрасли их возможностей может не хватить, а квазимонопольное положение теоретически позволяет диктовать свои условия.

Еще в ходе прошлогоднего Ялтинского международного экономического форума тема нововведений активно обсуждалась участниками рынка. В этом году встреча руководства минстроя РФ и минстроя Крыма с руководителями строительных компаний в формате рабочего совещания стала одним из наиболее интересных и по-настоящему полезных мероприятий. Крыминформ решил узнать мнение об изменениях на рынке у представителей Группы компаний «Монолит» – одного из крупнейших застройщиков в республике.


Паника? Нет, не слышали

За этот год мы все детально проработали и прояснили для себя все то, что диктует нам законодательство. Все критерии понятны, – рассказал по итогам встречи генеральный директор ГК «Монолит» Якуб Асанов. – Часть своих проектов мы достраиваем по старой схеме и большой объем проектов готовим по новой – уже в рамках проектного финансирования. Буквально в ближайшие месяц-два мы зайдем с заявками в банки и будем применять у себя новую схему проектного финансирования.

Вы уже определились с банками?

Да, и как раз на форуме мы открыли третьего игрока на рынке – это банк «Дом.РФ». Ранее от банка «Россия» и РНКБ мы получили предварительные предложения по продукту, они достаточно понятны. Есть определенные вопросы, но мы их в процессе переговоров решаем. Сегодня появилась новая возможность поработать с большим материковым системным банком, который входит в структуру минстроя и создан специально для поддержки строительного бизнеса и непосредственно строительства жилья. Условия, которые они предлагают, даже немного интереснее, чем у местных банков.

Якуб Асанов

Вы почувствовали заинтересованность «Дом.РФ» работать в Крыму?

Интерес есть, но здесь больше стоит говорить о социальной ответственности власти, чтобы материковая структура зашла в Крым и работала с местными застройщиками.

Как за прошедший год изменилась ваша работа в оперативном плане из-за новшеств в законодательстве?

Мы сократили жизненный цикл проектов: ранее он был более трех лет, сейчас – два года, причем от получения разрешений, прочими документами и до сдачи жилья в эксплуатацию. То есть мы на год сжали все процессы, несмотря на то, что государственные регламенты не изменились – ускорились только бизнес-процессы. Сегодня все понимают: если будешь долго строить, то просто разоришься на процентах проектного финансирования. Я считаю, мы готовы к новой системе, будем ее тестировать с 1 июля.

Сейчас действительно невооруженным глазом видно, что строительство ускорилось. Получается, что это именно бизнес-процессы, а не применение новых технологий?

Здесь много факторов. Один из них, очень важный – покупательская способность населения. Банковские продукты – ипотека – предоставляется людям на достаточно льготных условиях под низкий процент – 9,5-10% с целевой задачей, поставленной президентом страны, снизить до 8%. Так что главный фактор – платежеспособность наших клиентов.

Второе – это комплексная застройка, которая ведется большими массивами. Соответственно, все маркетинговые и финансовые программы подстраиваются для более быстрой выдачи продукта.

Насколько быстро сейчас удается продавать объекты? Возьмем для примера строящийся квартал «Черника» в Симферополе.

Если говорить о «Чернике» как части района «Крымская Роза», то проект мы реализуем поквартально: каждый квартал – обособленный проект, и они конкурируют между собой за счет разницы в подходах. В каждом из них учитываются нормативы и современные тренды – комфортность, безопасность, технологии и т.д. Мы действительно делаем инновационное предложение, пусть оно нам и не всегда выгодно в части себестоимости. Тратим больше денег, но смотрим вперед и видим, что потенциальный клиент будет предъявлять такие требования, которые мы сейчас закладываем в наши проекты. Привлекаем проектировщиков с материка, есть даже проектировщики из Европы.

Вы согласны с тем, что эскроу-счета – это некая подушка безопасности, которая обеспечит больший поток покупателей, и увеличившиеся расходы застройщика окупятся за счет повышенного спроса?

В первую очередь, эскроу-счета – это безопасность для граждан. Покупатель застрахован на 10 миллионов в случае банкротства застройщика. Это большой плюс, ранее сумма составляла 1,4 миллиона, как при вкладе в банк, но ведь нет квартир по таким ценам. И теперь достаточно неплохо банковская система выводит деньги в оборот из домохозяйств. Соответственно, экономика стимулируется, деньги не лежат в кубышке, а работают. В целом изменения в законодательстве стимулируют застройщиков строить быстрее и качественнее, при этом значительно страхуют риски покупателей.

Компания «Монолит» сейчас сконцентрировала усилия на «Крымской Розе» или будет развивать новые проекты в других регионах Крыма?

И не только Крыма – мы смотри и за его пределы. Развиваемся в направлении Москвы, пока присматриваемся. Конечно, Крым – наш базовый регион, а «Крымская Роза» – один из наших главных, форвардных проектов, фактически на сегодня – бюджетообразующий. Вместе с тем, занимаемся также другими проектами комплексной застройки территорий.

Ваша компания по итогам 2019-го нарастит прибыль?

Мы ожидаем снижения, потому что нам в первую очередь надо дать лучший продукт и быть более конкурентоспособными, так что себестоимость подрастет. Плюс накладываются затраты, связанные с проектным финансированием – в среднем рост по этой статье составит 7-8% к стоимости. Плюс общее повышение цен из-за инфляции даст еще 3-4%.

Насколько формирование комфортной среды удорожает квадратный метр?

Если говорить о комфортном и качественном благоустройстве, то оно стоит немало. Например, в квадратный метр двора мы вкладываем 5 тысяч рублей. Ранее эта цифра колебалась в пределах 2-3 тысяч. При участке в гектар разница составит миллионы. Плюс есть масса других сопутствующих трат – колясочные, удобные места для хранения велосипедов, отдельные территории для хранения мусора, паркинги, зоны отдыха детей и взрослых и так далее. Все это требует средств и другого подхода ради качественного результата.


Правила жизни

Параметры работы с 1 июля предельно ясны и понятны. Я считаю, что людям есть смысл сейчас подумать о приобретении жилья, потому что после 1 июля может произойти подорожание, – уверен заместитель гендиректора ГК «Монолит» по продукту Дмитрий Гонтарь. – Это связано с тем, что мы, как и все остальные застройщики, будем обращаться в банк за проектным финансированием, а банк будет эти средства предоставлять под определенные проценты, которые лягут в себестоимость строительства и в конечную стоимость жилья.

О каких процентах сейчас идет речь?

Если говорить о проектном финансировании, то на старте оно начинается с 12%. Чем больше продаж по проекту, тем меньше процентная ставка по заемным деньгам. Дойти она может до 3,1%, эту цифру озвучивает РНКБ.

Озвучены критерии, при выполнении которых динамика продаж будет считаться хорошей?

Пока они не озвучены. Но все понимают, что есть определенный объем на старте продаж. Например, в Симферополе есть практика основных продаж до третьего этажа. Банки все это видят и прекрасно понимают. Думаю, они будут оценивать как раз объемы продаж. В 9-этажном здании все должно быть продано, пока еще строится 3-4 этаж.

Дмитрий Гонтарь

Какой объем жилья сейчас продается в кредит?

В прошлом году во всем объеме, который мы продали, 30% было с привлечением ипотеки. В текущем году процент не упал, даже немного подрос. Все зависит от проекта. С учетом того, что наши основные объекты в Симферополе, у нас хороший процент по ипотеке. Мы стремимся довести продажи по ипотеке до 50%, потому что при таком подходе застройщик получает весь платеж сразу.

В абсолютных цифрах можно сказать, насколько вырастет цена квадратного метра после 1 июля?

Думаю, что можно смело говорить о росте не менее 5%. На сегодня это в пределах 3500-4000 рублей на квадратный метр.

А покупатели жилья вообще знают о том, что их ждет?

В ходе ЯМЭФ было озвучено, что минстрой России в ближайшем будущем начнет большую программу по информированию людей о плюсах эскроу-счетов. Мы тоже приветствуем такие начинания, потому что люди должны понимать, что это такое. Сейчас слово «эскроу» непонятно 90% населения, хотя они введены для того, чтобы обезопасить в первую очередь клиента, покупающего жилье.

С точки зрения застройщика все проекты, которые будут продаваться уже по эксроу-счетам, большой плюс, потому что мы все проектное финансирование получаем на самом старте проекта. И мы, собственно, живем в нем, строим очень активно, быстро, потому что есть полный объем денег на всю стройку. Чем быстрее будем строить, тем быстрее продадим. Люди будут видеть темп строительства и покупать. Чем быстрее будем продавать, тем дешевле нам будут обходиться заемные деньги

Вы уже ведете разъяснительную работу?

Безусловно, мы объясняем людям особенности работы по эскроу-счетам, говорим, что добавляется третий игрок – банк, хранитель денег, которые клиент вносит в счет оплаты стоимости жилья, и это гарантия сохранности денег до момента окончания строительства и передачи клиенту ключей от квартиры

Проблемных объектов у вас нет?

Нет и не будет. Нам предельно ясно, по какой схеме мы будем продавать и по какой схеме будем строить в рамках действующего законодательства.

Для оперативного получения новостей подписывайтесь на:
Telegram-канал
Facebook
Вконтакте
Twitter
Яндекс.Дзен
Youtube

Новости